O Condomínio de Lotes no âmbito da Lei 13.465/17
Até a promulgação da lei 13.465/17 que traz diversas inovações e modificações no contexto do direito imobiliário, não havia do ponto de vista jurídico e formal, a existência de condomínio de lotes.
Havia no código civil e demais legislações esparsas, a definição do condomínio edilício e do loteamento, mas não se falava em condomínio de lotes.
A inovação trazida pela referida lei, veio a atender a uma necessidade premente daqueles que vivem em condomínios de fato, mas que na prática, moravam em loteamentos, que tiveram o acesso controlado implantado (nem sempre de acordo com as legislações locais) forçado ou negociado, em função de por exemplo, questões de segurança, privacidade e bem estar.
O fato concreto é que tais “condomínios de fato” em loteamentos de acesso controlado, traziam consigo as chamadas “Associações de Moradores”. Sem entrar no mérito do justo e efetivo trabalho de gestão efetivado por elas, na guarida da lei, estavam desabrigadas.
Não possuem a efetiva capacidade jurídica de cobrar as “taxas condominiais”, assim como pela nossa Carta Magna, obrigar os moradores a se associarem é inconsitucional.
“Art. 5º … :
…
XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado;”
Logo, ao longo dos anos, diversos julgados dos tribunais superiores, entre eles o Tema 882 do STJ e o Tema 492 do STF, buscaram ordenar os interesses de todos os envolvidos.
Tema 882 do STJ:
“Questão referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.”
REsp 1.280.871/SP sobrestado pelo Tema 492/STF (decisão da Vice-Presidência do STJ de 06/08/2015).
RESPs n. 1.280.871/SP e 1.439.163/SP – Relator para acórdão Ministro Marco Buzzi.
Assim como, o Tema 492 do STF:
“Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.”, com recente publicação de Acórdão do “RECURSO EXTRAORDINÁRIO 695.911/SP”:
“Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.”
“Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
Além de “cotas condominiais inadimplentes” que afetam o caixa, a falta de uma capacidade de cobrar, contribui para enormes dificuldades de gestão, do ponto de vista prático, impactando na vida de milhões de pessoas Brasil afora.
As introduções trazidas pela lei 13.465/17 são as seguintes:
CAPÍTULO VI
DO CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 58. A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar acrescida da Seção IV no Capítulo VII do Título III do Livro III da Parte Especial:
“Seção IV
Do Condomínio de Lotes
‘Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.'”
A temática é muito importante e tem impacto na vida de muitas pessoas, estaremos regularmente trazendo conteúdo a respeito.
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Dr. Murialdo Crescencio.
Advogado, Professor e Especialista no Direito Imobiliário
