Da Possibilidade de Adjudicação do Imóvel do Devedor pelo Condomínio
Trata-se de um tema que gera controvérsias pelos entendimentos conflitantes existentes inicialmente sobre a personalidade jurídica do condomínio. Por não estar listado no rol taxativo do art. 44 do Código Civil de 2002, os defensores desta “tese” indicam que a figura do condomínio edilício não teria capacidade de postular a adjudicação do bem do devedor.
O fato concreto é que a ADJUDICAÇÃO (ato de expropriar o bem, pegar para si a propriedade o bem, art. 876 e seguintes do Código Civil) é uma das possibilidades para a regularização dos débitos condominiais inadimplentes. Além de trazer celeridade ao processo, permitiria ao condomínio, recuperar as cotas condominiais inadimplidas de forma mais eficiente.
Já existem diversas jurisprudências a favor do condomínio em processos de adjudicação do bem do devedor condominial, objetivo originário da dívida condominial, ao longo dos anos. Existe inclusive um projeto de lei, que permite e deixa claro quais as regras para o ato jurídico.
Mas a lei, de forma genérica, é muito dinâmica, e já há no código civil uma regra que permite ao condomínio edilício adjudicar. No marco legal da multipropriedade imobiliária, a lei 13.777/18, que alterou o código civil, estabelece quais são estas regras:
Seção VI
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios Edilícios
Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código: Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018).
VIII – o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018).
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018).
Diante desta realidade, e pelo uso da analogia nas questões semelhantes, entende-se como juridicamente viável a adjudicação do bem do devedor condominial, tendo no autor da ação, o condomínio, representado pelo síndico nos termos da lei.
De toda a sorte, seria muito relevante, trazer o tema da adjudicação para dentro da convenção do condomínio. Ainda que seja razoável, um quórum qualificado, nas tomadas de decisão com relevância financeira, a definição exata deste quórum é mais um argumento favorável ao processo, além de trazer uma publicidade ao tema no âmbito das relações condominiais.
Uma vez definidas as regras, ficará mais complexo para o devedor condominial alegar ou tergiversar a respeito do tema, evitando a procrastinação dos processos, e a lentidão na recuperação dos valores devidos.
A temática é muito importante e tem impacto na vida de muitas pessoas, estaremos regularmente trazendo conteúdo a respeito.
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Dr. Murialdo Crescencio.
Advogado, Professor e Especialista no Direito Imobiliário.
