O REGISTRO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO – EFEITOS E PARTICULARIDADES
A convenção se demonstra como o verdadeiro documento de constituição de um condomínio edilício (aquele criado com áreas comuns e áreas exclusivas). A partir de sua criação, todos os atos do condomínio passam a ser entendidos como válidos, e os direitos e deveres dos condôminos passam a ser observados.
Nesse sentido, verifica-se a importância desse documento, que deve ser elaborado com cuidado e critério, dado o fato de que toda a relação entre condôminos se submete à convenção condominial.
De acordo com a Lei, a convenção de um condomínio deve ser assinada por pelo menos dois terços dos representantes das frações do imóvel, cabendo a administração do condomínio efetuar o seu devido registro.
Nesse quesito, cabe atender ao local e forma adequados para o registro de um condomínio. Apesar dos diversos cartórios existentes no País (Registros de Títulos e documentos, Registro Civil de Pessoa Jurídica, Junta Comercial, etc), vê-se que apenas o Cartório de Registro de Imóveis da região é competente para processar o registro de uma convenção condominial, fato esse que estará discriminado na matrícula do imóvel.
Na hipótese, portanto, da falta de registro de uma convenção no cartório adequado, quais serão os efeitos da ausência do ato ao condomínio? O condomínio existirá juridicamente mesmo sem registro? Haverá eficácia da convenção frente a terceiros?
É importante considera a lei e o entendimento dos tribunais.
De acordo com as normas jurídicas, a assinatura de dois terços dos condôminos, conforme descrito acima, é suficiente para a criação de um condomínio. A partir de tal ato, ainda que sem registro adequado, passam a ser consideradas como eficazes todo o estatuto para regular as relações entre os condôminos.
Dessa forma, por exemplo, as regras de eleição e de síndicos e dos conselhos existentes na convenção podem ser exigidas dos condôminos mesmo que não haja inscrição no cartório de registro de imóveis.
De outro lado, verifica-se que uma das funções do cartório de registro de imóveis é a publicidade dos atos registrais. Nesse sentido, verifica-se que a ausência do registro adequado da convenção tem a séria consequência de ineficácia frente a terceiros. Em outras palavras, a convenção de condomínio não registrada não produz efeitos contra aqueles que não fazem parte do condomínio.
Numa disputa judicial, por exemplo, em que seja necessária a demonstração da existência do condomínio frente a terceiros, como num conflito de posses de terra, as normas do condomínio só farão efeitos contra terceiros na hipótese de ser devidamente registrada.
Conclui-se, portanto, com o seguinte entendimento: face a importância do documento que traz registro ao condomínio, é muito importante à administração do imóvel que se faça a adequada organização dos documentos, bem como o registro adequado – inclusive de eventuais alterações.
Tiago Almeida Alves é colunista do BNews, advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito).
Contato: tiagoalmeidaalves.adv@gmail.com
