Em função da natureza das demandas de um condomínio, é comum e aconselhado aos gestores condominiais se utilizarem de assessoria técnica para a melhor administração do imóvel comunitário. Tanto é assim que a Código Civil permite a delegação de atividades a entidades profissionais, encontrando-se, dentre estas as administradoras.
Tais entidades são de grande valia para o desenvolvimento de uma gestão responsável e profissionalizada do condomínio. Conta-se, em muitas ocasiões, com profissionais responsáveis pela manutenção, pela segurança e pelo atendimento, bem como a assessoria que nem sempre circula pelos corredores dos imóveis – corpo jurídico, contábil, administrativo, dentre outros.
Contar com a assessoria desses setores é essencial para um condomínio. Mas existem implicações que devem ser vistas com cuidado pelos síndicos e administradores de tais empresas, no que diz respeito à representação por advogado.
Não é incomum perceber a presença de advogados pertencentes ao quadro da administradora fornecendo serviços de advocacia a condomínios. Com o objetivo de realizar cobranças judiciais aos moradores ou mesmo a representação contra terceiros em casos jurídicos, por vezes é oferecido por administradoras o serviço de advocacia aos síndicos, com a melhor das intenções.
Ocorre que essa prática é entendida como ilegal e causa riscos ao condomínio. E o fundamento encontra-se em algo que deve ser observado por todo síndico: conflito de interesses.
Deve-se perceber, desde logo, que as atividades de advocacia e de administração de condomínios são consideradas como serviços distintos.
Imagine-se, por exemplo, uma administradora que oferece advogados do seu departamento jurídico (responsáveis, portanto, por defender exclusivamente a empresa) para atuar em favor do condomínio na cobrança de cotas atrasadas de moradores. Tal advogado, ao ter acesso aos dados e informações sigilosas do condomínio, estará em situação delicada caso precise defender a administradora num caso contra o próprio condomínio.
Desse modo, atuando “dos dois lados do balcão”, colocaria em risco o próprio condomínio.
Além disso, ao momento que uma administradora (ou escritório de contabilidade, empresa de cobrança, etc.) disponibiliza serviços de advocacia em favor de clientes, como a condomínios, incorre-se na proibição de divulgar a atividade advocatícia com outras atividades.
Já existem, inclusive, decisões judiciais em tribunais que indicam a ilegalidade da prática, promovendo punições contra advogados, administradoras e até condomínios, a depender do caso.
A atividade da advocacia é uma função essencial e indispensável à administração da justiça, bem como um eficiente aliado ao síndico na tomada de decisão. Recomenda-se, portanto, que condomínios sejam assessorados tecnicamente por escritórios e/ou advogados autônomos, sem relação direta com a gestão do condomínio.
Ao blindar-se de tais questões, a gestão do condomínio se demonstrará eficaz no cumprimento da lei, bem como reduzirá os riscos contra si.
Tiago Almeida Alves é colunista do Empresta Condo, advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, membro da Comissão de Condomínio do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito). Contato: tiagoalmeidaalves.adv@gmail.com
