O direito condominial é baseado em relações privadas. Nesse sentido, as regras que envolvem os condôminos, a administração, os conselhos, assembleias gerais e outros entes que envolvem um condomínio devem observar os princípios que regem o direito privado.
O condomínio deve obedecer a lei. Essa afirmação é óbvia a todos os condôminos e administradores dos imóveis comunitários. Mas qual é o parâmetro para interpretar a lei quando há controvérsias? E existe algum limite para aplicar ou não determinado dispositivo legal? A lente que ajuda a enxergar essa aplicação adequada, no direito privado, está contida na chamada boa-fé.
A boa-fé aqui pode ser entendida, em breves linhas, como o dever das pessoas nas relações privadas de agir com lealdade e transparência com o próximo. Dessa maneira, cria-se um comportamento esperado a partir de uma conduta.
De um modo menos abstrato, espera-se que um condômino cumpra determinados deveres e exija seus direitos, do mesmo modo que a administração. Imagine-se, por exemplo, um condômino que, ao alterar sua fachada, descumpre a convenção condominial e encontra-se sujeito a multa.
Há ali, provavelmente, um dano estético que quebra o padrão do imóvel e pode causar desvalorização do imóvel. O que se espera? A aplicação de multa pelo condomínio e a exigência da correção, na forma da lei.
Agora imagine-se, seja lá por qual motivo, que o condomínio deixa de aplicar tal multa. Nem mesmo uma notificação ou procedimento em assembleia. Muito menos uma ação judicial. Nenhum comportamento que demonstra a oposição do condomínio ao ato. Passam-se, meses, anos e décadas, e uma nova gestão decide dar novas rédeas ao condomínio, tendo como primeira ação cobrar a multa em questão, bem como exigir a mudança da fachada.
À primeira vista, parece a administração do condomínio cumprir a lei e a convenção, fazendo o seu papel ao qual foi eleito. Deve, entretanto, o novo síndico perceber a questão pelas lentes da boa-fé. O condomínio, pelas suas gestões anteriores, agiu com um comportamento tolerante – e talvez até leniente – com o condômino irregular.
O lapso temporal permitiu ao condômino a interpretação de tolerância na aplicação da lei, gerando expectativas legítimas. A respeito do assunto, diversos tribunais têm se posicionado na aplicação da boa-fé objetiva, isentando condôminos ao pagamento de multas.
A aplicação dos princípios de boa-fé é ampla e demanda cuidado na observação. No caso acima, uma das faces da boa-fé (em latim denominada “supressio”) dependeria de fatores específicos, como um grande lapso temporal, confiança de uma das partes e inércia da outra.
Existe uma gama de princípios de boa-fé aplicáveis ao condomínio. Ter ferramentas adequadas e corpo técnico capacitado em muito auxiliará a administração na condução das relações privadas, sobretudo ao envolver questões controversas que podem levar o condomínio a disputas judiciais mal sucedidas.
Tiago Almeida Alves é colunista do Empresta Condo, advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, membro da Comissão de Condomínio do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito). Contato: tiagoalmeidaalves.adv@gmail.com
