Na data em que se comemora o dia do síndico (30 de novembro), analisaremos alguns aspectos jurídicos desse importante profissional no dia-a-dia do condomínio.
A atividade de síndico de condomínios requer bastante disposição. Tal atribuição se relaciona com diversas áreas que desafiam, dia após dia, o mais importante cargo de administração condominial. Da manutenção predial aos aspectos jurídicos da convenção, cabe ao síndico entender de tudo um pouco, para o progresso do bem comum.
Não é incomum, por tal dispêndio de tempo, que a atividade em questão seja devidamente remunerada. Seja através de pessoa natural ou de pessoa jurídica, é lícito ao condomínio estabelecer profissional não pertencente à estrutura condominial para o cuidado dos interesses comunitários.
Nesse aspecto, há de se perguntar: no que constitui juridicamente o vínculo entre condomínio e o seu síndico? Tal questionamento é relevante ao se perceber os riscos jurídicos que podem advir na relação, de parte a parte.
Para tanto, é válido estabelecer um pressuposto: ainda que profissional, o síndico recebe poderes para administrar um condomínio através de mandato, mediante escolha dos condôminos ou por disposição legal supletiva (ex: síndicos nomeados por ordem judicial por período provisório). De todo modo, a administração do condomínio decorre de mandato.
Além disso, sendo profissional, verifica-se que existem direitos (como a remuneração) e deveres (como o efetivo serviço) conferidos ao síndico frente ao condomínio. Tal relação, portanto, deve ser resguardada por instrumento jurídico particular entre as partes, que sirva de garantia jurídica em seu cumprimento: o contrato.
Logo, o síndico profissional é dotado de mandato regulado por contrato.
Questiona-se, portanto: é possível que um contrato entre síndico e seu respectivo condomínio seja considerado trabalhista? Seria o síndico um empregado do condomínio?
Existem, sem dúvida, alguns elementos presentes na relação de síndico e condomínio que se assemelham à relação de trabalho. Ao se imaginar uma atividade profissional, o primeiro elemento destacado é a onerosidade: é cabível ao síndico uma remuneração pelo seu serviço, assim como ao trabalhador regido pela CLT.
De semelhante modo, vê-se o serviço do síndico, enquanto existir mandato, como não-eventual, semelhante ao contrato trabalhista. O olhar mais apressado, portanto, poderia inquirir vínculo trabalhista ao síndico, e até mesmo propor reclamações trabalhistas pelo não atendimento de seus direitos.
Tal conclusão, contudo, é equivocada.
Apesar de tais elementos serem semelhantes, o serviço de síndico foge à característica trabalhista. Diferente de um trabalhador CLT, o síndico não é subordinado ao condomínio. Em outras palavras, a assembleia geral não é a sua “chefe”. Da mesma forma, é possível ao síndico profissional vincular-se ao condomínio como pessoa jurídica, algo impensável em relações trabalhistas. A própria jurisprudência dos tribunais, por esses e outros motivos, é clara em relação a essa natureza.
Se não há vínculo trabalhista, o síndico e o condomínio não devem atuar como se empregado e empregador fossem. Para uma boa gestão condominial, é necessário que ambas as partes entendam o papel que lhes cabe, para que haja um serviço de administração exercitado com autonomia.
Logo, o síndico profissional deve ser considerado um legítimo prestador de serviços, na forma da lei (inclusive com incidências fiscais próprias, que serão tema de outro artigo).
Aos síndicos de todo o País, que exercem suas importantes funções com dignidade em seus condomínios, desejamos um feliz dia do síndico!
Tiago Almeida Alves é colunista do Empresta Condo, advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, membro da Comissão de Condomínio do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito). Contato: tiagoalmeidaalves.adv@gmail.com
