Hoje, no nosso último texto do ano de 2021, iniciamos a discussão a respeito dos aspectos jurídicos das garagens em condomínios.
O debate a respeito de veículos em condomínios, em um país movido por automóveis, desperta discussões. Sabe-se que cerca de metade das residências brasileiras possui ao menos um carro na garagem. Se a administrar um condomínio também significa gerenciar potenciais conflitos, é muito relevante ao síndico entender o que de fato a legislação indica a respeito da guarda de veículos.
É de se considerar, logo de início, que os abrigos de veículos detêm naturezas jurídicas distintas. Existem condomínios que dedicam parte de sua área comum para estacionamento de veículos. Não há vinculação de vagas; quem chega cedo, ali estaciona. Quem chega tarde, procura outra vaga. Há até, inclusive, imóveis que possuem menos vagas do que unidades imobiliárias (o que gera travamento de veículos em vagas ocupadas e mais conflitos).
Há, também, condomínios com vagas vinculadas. Embora pertencentes à área comum, existem discriminações às quais direcionam os condôminos a estacionarem seus veículos, reservando-se vaga específica. Tais vagas, via de regra, pertencem ao condomínio. É possível ver, inclusive, discussões jurídicas quanto à sua alienação e locação, gerando conflitos em assembleias e até processos judiciais.
Por último, ainda é possível configurar o abrigo de veículos como parte acessória (ou unidade autônoma) do imóvel. De tal modo, constará na matrícula do próprio imóvel a existência de área discriminada como garagem. Haverá, portanto, a possibilidade de locação ou alienação da vaga de garagem, quando feita de acordo com a lei (tema para outra oportunidade).
Em breve análise, portanto, verificam-se diversas categorias de abrigos de veículos disponíveis aos condomínios. O que garantirá ao condomínio a utilização de determinada categoria? A resposta mais adequada é aquela que constará na convenção condominial.
Nesse aspecto, é relevante a adquirentes de imóveis, vendedores, proprietários, inquilinos, condôminos e à própria administração entender bem as configurações do abrigo de veículos inclusas na convenção. Entender da dinâmica do condomínio através de tal documento é essencial para evitar conflitos entre condôminos e administradores.
Ainda mais: é de maior relevância ainda que a convenção condominial esteja bem adaptada à realidade do imóvel em si. Tal cuidado proibirá absurdos, como o estacionamento de grandes tratores em pequenos condomínios urbanos, e permitirá questões necessárias, como a disposição de vagas de jet-skis para condomínios litorâneos com píeres.
Na ausência de disposições claras, recomenda-se aos condomínios a devida análise e atualização de suas convenções, no intuito de adequar a norma mais relevante do condomínio às mudanças de contexto da comunidade.
Darei breve pausa de férias para recarregar as energias. Aos leitores e às leitoras que nos acompanham o universo do direito condominial em nossa coluna, desejo um feliz e próspero 2022.
Tiago Almeida Alves é colunista do Empresta Condo, advogado formado pela UFBA, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial pela UNISC-RS, membro da Comissão de Condomínio do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), e atualmente cursa o MBA em Gestão de Escritórios de Advocacia e Departamentos Jurídicos na Baiana Business School (Faculdade Baiana de Direito). Contato: tiagoalmeidaalves.adv@gmail.com
